Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi uygulamada kullanılan ismiyle kira kontratı; kiracı ile kiraya veren arasında yapılan ve her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen sözleşmedir. Kira sözleşmesi ile sözleşme tarafları belirli yükümlülüklerin altına girdiği gibi yine belirli hakları haiz olur. Türk Borçlar Kanunu ile düzenleme alanı bulan kira sözleşmesinde kiraya veren, bir malın veya hakkın kullanılması ve yararlanılmasını kiracıya bırakırken kiracı de bu teslim karşılığında kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girer. Belirli süreli veya belirsiz süreli yapılabilen kira sözleşmeleri gerek yazılı gerekse sözlü kurulabilir. Yazılı kira sözleşmesi, yaşanabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından sözlü sözleşmeye kıyasla daha avantajlı olduğu için yazılı sözleşme kurulması evladır.
Kira sözleşmesi; özel koşullar, genel koşullar ve kiracıya teslim edilen mal ve demirbaşlar olmak üzere üç ayrımdan mürekkeptir. Kira kontratı hazırlanırken taraflar kira sözleşmesi örneğine bakmak suretiyle sözleşme yapabileceği gibi uzman bir avukattan hukuki yardım alarak da yapabilir. Sözleşmenin hazırlanması sürecinde hatalı veya ihmali bir düzenleme ile gelecekte tarafların hak kaybı yaşaması, birtakım mağduriyetlerle muhatap olması kuvvetle muhtemeldir. Bu ve benzer menfi halleri yaşamamak adına deneyimli bir avukat nezaretinde ilerlenmesi, sözleşmenin somut olayın özelliklerine ve koşullarına özgülenerek hazırlanması, hiç şüphesiz daha isabetli olacaktır.
Kira Sözleşmesi Doldurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira sözleşmesi doldurulurken dikkat edilmesi gereken ilk husus; kiraya veren kişinin mal sahibi olduğunu gösterir tapu veya vekaletnamenin mevcudiyetidir. Kiraya verenin malik olduğu veya vekaletnamesi bulunduğu anlaşıldıktan sonra mülke dair temel bilgiler yazılmalıdır. Kira akdinin tarafları olan kiracı ve kiraya veren bilgileri de kira kontratında yer almalıdır.
Kira sözleşmesi doldurulurken kiracı ve kiraya verenin anlaşarak belirlediği kira bedeli, kira bedelinin ödenme tarihi ve şekli yazılmalıdır. Kira kontratına konu mülkün içindeki demirbaşların da detaylı bir şekilde ifade edilmesi önemlidir. Mevcut durumun tüm koşulları ve özellikleri düşünülerek kira artış oranı, kira bedelinin ödenmemesi hali, mülke ilişkin aidat ve yan giderlere kimin katlanacağı ve sair hususlar net biçimde ifade edilerek her iki tarafça ıslak imza atılmalıdır.
İş Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?
İş yeri kira sözleşmesi doldurulurken dikkat edilmesi gerekli hususlar şu şekilde sıralanabilir:
- Kira bedeli ve kira bedelinin ödenme zamanı ifade edilmelidir.
- Kiralanan mülke ilişkin koşullar, metrekare cinsinden alan değeri ve sair özellikler yazılmalıdır.
- Kiraya konu edilen taşınmazın vergi, aidat ve sair ödemelerine katlanma borcunun hangi tarafa ait olduğu belirtilmelidir.
- Kefil ve kefalet olması halinde gerekli bilgiler de sözleşmede mevcut olmalıdır.
Konut Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?
Oturma maksadıyla kiralanan konutlar için gereken kira sözleşmesi doldurulurken aşağıda ifade edilen durumlara dikkat edilmelidir:
- Kiraya konu teşkil eden konutun adresi, cinsi,
- Kiracı ve kiraya verenin adı, soyadı, kimlik numarası,
- Kiracı, kiraya verenin malik olup olmadığından emin olmalı,
- Kararlaştırılan kira bedelinin hangi zaman aralıklarında ve ne şekilde ödeneceği,
- Yıllık kira artış oranı,
- Depozito ve depozitonun iade edilme koşulları,
- Konutta demirbaşlar mevcutsa demirbaş listesi,
- Tarafların karşılıklı özel hükümleri.
Kira Sözleşmesi Sona Ermeden Evden Çıkılabilir Mi?
Kira sözleşmesi ile kararlaştırılan süre dolmadan kiracının evden çıkabilmesi mümkündür. Fakat, kiracı tarafından terk edilen konutun bir yeni kiracıya kiralanana kadar, kiracının kira bedelini ödemesi gerekir. Bu noktada, kiracının ne kadar süreyle kira bedeli ödeyeceği hususunda kanun koyucu net bir süre ifade etmemiştir. Kiraya konu evin tekrar kiraya verilebileceği hususunda makul bir süre ifade edilmiştir. Taraflar, kira akdi kurulurken bu sürenin ne kadar olacağı hususunda anlaşarak sözleşmeye ekleyebilir. Sözleşmede, söz konusu süreye dair bir bilgi olmasa dahi taraflar daha sonra bir süre üzerinde anlaşabilir. Şayet taraflar bir süre belirlememiş ve daha sonra da makul bir süre üzerinde mutabık kalamamışlar ise mahkemeye müracaat ederek bilirkişi eliyle bu sürenin ne kadar olacağının belirlenmesini talep edebilir.
Kiraya konu ev için öngörülen makul süre içinde bir yeni kiracı bulunur veya süre sona ererse kiracının kira bedelini ödeme borcu sona erer. Kira sözleşmesinde, kiracının erken tahliyesi söz konusu olduğunda kalan aylara ilişkin kira bedelinin muaccel olacağı ifade edilmiş olabilir. Sözleşmede bu tür bir düzenleme bulunması herhangi bir sonuç doğurmayacaktır zira bu tür düzenlemeler kanuna aykırılık teşkil ettiği için geçersiz kabul edilir. Burada ifade edilen husus, kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre tamamlanmadan kiracının, haklı bir neden öne sürmeksizin kiralanan konutu terk etmesi hususudur. Kiracı, haklı bir gerekçe öne sürerek, kira ilişkisine devam edilmesinin kendisinden beklenmeyecek kadar çekilemez hale gelmesi durumunda, yasal fesih süresine tabi kalmak kaydıyla bildirimde bulunarak kira akdini feshedebilir.
Kiraya Verenin Ölmesi Halinde Kira Sözleşmesinin Durumu
Kiraya verenin yaşamını yitirmesi halinde kira sözleşmesi sona ermez. Kiraya veren vefat ettiğinde kira akdinin taraflarından biri eksilmiş olur. Bu tür bir durumda sözleşmenin kiraya veren tarafına, yaşamını yitiren kişinin mirasçıları geçer. Ancak bu durumda mirasçıların reddi mirasta bulunmamış olması veya mirastan feragat etmemesi gerekir. Mirasçıların, kiraya veren sıfatını haiz olmasıyla birlikte kira sözleşmesi söz konusu taraflar arasında mevcut koşulları ile devam eder.
Kiraya verenin ölmesi ve mirasçılarının kira sözleşmesine devam etmek istememesi halinde ne olacağı da uygulamada merak edilen hususlardandır. Mirasçılar bu tür bir durumda el birliğiyle mülkiyet hakkını haizdir. Kira sözleşmesi konu şeyi kiraya verenin halefi oldukları için yeni malik sıfatını haiz değildirler. Bu itibarla yani malikin sahip olduğu tahliye etme hakkından istifade edebilmeleri mümkün değildir. Ancak kira akdinin tarafı olan malik, hangi hallerde kiracıyı tahliye etme imkanına sahipse söz konusu haller mirasçılar için de geçerlidir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?
Kira akdi, belirli süreli olarak yapıldı ve süre sonlandı ise kira sözleşmesinin de sona erdiği sonucu çıkarılmamalıdır. Kira akdinin sonlanabilmesi adına evvela fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Kira sözleşmesini feshetmek için bildirimde bulunulmadığı veya kiraya verenin tahliye talebi olmadığı müddetçe kira akdi sona ermez. Bu noktada şu hususu da önemle belirtmek gerekir ki; kiraya veren, herhangi bir haklı sebep öne sürmeksizin kira sözleşmesini sonlandıramaz. Bu şekilde bir fesih bildiriminde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.
Uygulamada sıkça merak edilen 1 yıllık kira sözleşmesi tamamlanınca ne olur sorusunun yanıtı; ifade edildiği üzere bir yıllık sürenin sonunda fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde mevcut kira sözleşmesi aynı koşulları ile bir sene daha uzayacaktır. Bu tür bir durumda belirli süreli kurulan kira sözleşmesi belirsiz süreliye döner.
Kira sözleşmesi, ifade edildiği üzere son derece önemli hukuki sonuçları olan, gerek kiraya verenin gerekse kiracının hak kaybı yaşamaması adına özenle hazırlanması gereken sözleşmedir. Kira sözleşmesi örneği veya taslağı üzerinden hazırlanan sözleşmelerin somut olayın tüm özelliklerini ve koşullarını ihtiva etmesinin olanaksız olması nedeniyle tarafların mağduriyet yaşaması kuvvetle muhtemeldir. Bu hususta deneyimli bir avukattan hukuki danışmanlık almak suretiyle taraflara ve mevcut duruma özgü, hukuki açıdan muntazam bir kira sözleşmesi hazırlanması çok daha isabetli olacaktır.
